×zamknij
Dodaj firmę
Zleć remont lub budowę, dodaj swoje ogłoszenie jako wykonawca lub zleceniodawca. Znadź fachowca do konkretnej roboty. Urzązaj przetargi na prace związane z domem lub ogrodem. Podyskutuj na forum.
Zaloguj»Login:Hasło:
Nie masz konta? Zarejestruj się!
Budujesz? remontujesz?
Szukasz pracy? Ogłoś się tutaj!
Szukaj artykułów:
Tytuł, słowa kluczowe:
artykuł Ogród zimowy to rodzaj przeszklonej zwykle dobudówki. Nie bez powodu nazywa się ją ogrodem – tu bowiem znajdują miejsce różnorodne gatunki roślin. Jednak zieleń to nie wszystko. Jak urządzić tę przestrzeń, by była oazą relaksu?
więcej »
artykuł Konstrukcje na bazie szkieletu drewnianego, płyty warstwowe, pruski mur, keramzytobeton, pustaki ceramiczne, panele styropianowe - każde ma swoje wady i zalety a podstawowym założeniem jest gotowy już fundament.
więcej »
artykuł W ogrodzie tym ważne jest praktycznie wszystko. Dlatego też sprawą kluczową staje się odpowiedni plan, który zadba o całą aranżację. Najdrobniejsze pomyłki lub nieuwaga w doborze dodatków przyczynić się mogą na zachwianie całej równowagi.
więcej »
Cześć wszystkim, mam ogromny problem!!! Zgubiłem dzisiaj kluczyki do auta, a mam tylko jeden...
Andrew40, 4 paź 11:38
Co waszym zdaniem można uznać za najważniejsze w domu lub mieszkaniu? Powoli aranżuję swój...
pasku, 4 paź 11:07
Co najlepiej się teraz sprawdza do uszczelniania dachu? Czy ktoś korzystał może z takiego...
maksik, 3 paź 16:12
 

Adaptacja poddasza na cele mieszkalne

naszmajster.plO tym, czy w przyszłości będziemy chcieli zaadaptować poddasze na cele użytkowe, dobrze by było pomyśleć jeszcze przed budową domu. Tak, aby zawczasu nanieść na projekt odpowiednie wytyczne. Jednak w większości domków jednorodzinnych początkowo nikt nie myśli o poddaszu, czy też strychu jako o miejscach użytkowych. Najczęściej służą one do przechowywania jakichś pamiątkowych, starych rzeczy, z którymi trudno nam się rozstać. Dopiero kiedy przychodzi potrzeba powiększenia metrażu mieszkalnego, zaczynamy zastanawiać się nad zaaranżowaniem najwyższej kondygnacji.


Na początek należy dokładnie określić potrzeby i oczekiwania, gdyż istnieje znaczna różnica między przystosowaniem poddasza na cele nowej biblioteki, siłowni, czy pokoju zabaw, a urządzeniem sypialni z łazienką, czy też samodzielnego mieszkanka (np. wskutek przyjęcia do siebie rodziców w podeszłym wieku, bądź naszej dorosłej pociechy ze swoją rodziną). Wiąże się to z zupełnie odmiennymi pracami budowlanymi, a co za tym idzie z różnorodnym nakładem finansowym. Pojedyncze pomieszczenie, wykorzystywane od czasu do czasu najczęściej urządzają sami domownicy, jednak zamiana poddasza na cele mieszkalne jest poważnym przedsięwzięciem budowlanym pod względem projektowym, organizacyjnym i finansowym. Przede wszystkim należy pamiętać o warunkach techniczno-budowlanych, które powinna spełnić planowana inwestycja. Są to m.in.:

a) podstawowe warunki dotyczące:
  • bezpieczeństwa konstrukcji
  • bezpieczeństwa pożarowego
  • bezpieczeństwa użytkowania
  • odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska
  • ochrony przed hałasem i drganiami
  • oszczędności energii i odpowiedniej izolacyjności cieplnej przegród
b) warunki użytkowe zgodne z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie:
  • zaopatrzenia w wodę i energię elektryczną oraz odpowiednio do potrzeb, w energię cieplną i paliwa, przy założeniu efektywnego wykorzystania tych czynników
  • usuwania ścieków, wody opadowej i odpadów
c) możliwość utrzymania właściwego stanu technicznego.

Aby poddasze stało się miejscem bezpiecznym i w pełni przystosowanym do potrzeb ludzkich, konieczne będzie spotkanie z projektantem. Dobrze jest więc przygotować się do takiego spotkania; najlepiej sporządzając plan oraz przekrój poddasza, a także niższej kondygnacji. W tym celu możemy wykorzystać kserokopie odpowiednich rysunków, znajdujących się w projekcie budowlanym domu. W przypadku braku takich rysunków, należy wykonać bardzo dokładne pomiary całego poddasza i naszkicować je w jakiejś rozsądnej skali. Następnie nanosimy na szkice pomieszczenia, które chcemy umieścić na zaadaptowanym strychu. Oczywiście należy pamiętać, by na planie uwzględnić wszystkie elementy konstrukcyjne budynku takie, jak: kominy, ściany nośne, słupy, podciągi, nadproża, konstrukcję więźby dachowej, a jeśli to możliwe to również układ belek stropowych, okna, drzwi, itp. Plan niższej kondygnacji będzie bardzo pomocny przy wyznaczaniu miejsca na schody oraz zaznaczaniu pionów instalacyjnych (wodno-kanalizacyjnych, gazowych, grzewczych, itp.). Takie precyzyjne określenie naszych wymagań i przedstawienie przewidywanych trudności, stanie się punktem wyjścia do prowadzenia negocjacji (także finansowych) z architektem. Oceni on wykonane szkice, wskazując na ich wady i zalety. Sam również przedstawi własne koncepcje, które mogą okazać się bardziej funkcjonalne, a może i w końcowym etapie ładniejsze. Zanim jednak podpiszemy umowę końcową i projektant przystąpi do wykonywania podstawowych obliczeń oraz rysunków, powinien dokonać wizji lokalnej w celu oceny stanu technicznego konstrukcji budynku. (Szczególnie dużo kłopotów mogą przysparzać stare domy, których elementy konstrukcyjne zostały częściowo uszkodzone, przez co pozbawione są pierwotnej nośności.)

W obecnych czasach, kiedy technologia jest tak bardzo rozwinięta, adaptacja poddasza zwykle jest całkowicie wykonalna. Jednak nie wyklucza to problemów i utrudnień, jakie można napotkać w czasie realizacji projektu. Np.:
  • Poważnym problemem może być brak wymaganej nośności (fundamentów, stropów, słupów, belek, itp.), która to nie uwzględnia stałego pobytu ludzi. W związku z tym konieczne jest określenie rzeczywistej nośności wszystkich, głównych elementów konstrukcyjnych, a następnie przystosowanie ich do wymagań dla pomieszczeń mieszkalnych.
  • Utrudnieniem będą również zbyt nisko usytuowane belki konstrukcji dachowej, gdyż w świetle Prawa budowlanego wysokość poddasza użytkowego powinna wynosić co najmniej 2,20 m dla pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt osób oraz 1,90 m dla pomieszczeń przeznaczonych na pobyt czasowy (do 4 godzin na dobę).
  • Kształt dachu i kąt nachylenia połaci mogą okazać się kolejnym problemem. Rzadkim, a jednocześnie idealnym rozwiązaniem jest dach mansardowy, bądź dach z wysoką ścianką kolankową (150 – 200 cm) – można by wówczas zagospodarować całą przestrzeń poddasza. Korzystne są również dachy o sporym kącie nachylenia połaci (najlepiej powyżej 40o), gdyż zazwyczaj nie trzeba przerabiać konstrukcji więźby, co wiąże się z niższymi kosztami remontu. Najgorszym rozwiązaniem jest dach o małym kącie nachylenia połaci (do 25o), gdyż powierzchnia do zagospodarowania w tym przypadku jest zazwyczaj niewielka. Oczywiście można by podnieść dach, czy zmienić kąt nachylenia, ale są to rozwiązania dość kosztowne i trudne w realizacji.
  • Innym utrudnieniem może być zapewnienie poprawnej wentylacji dla wszystkich pomieszczeń użytkowych na poddaszu (dotyczy to również pokoi a nie tylko łazienek, czy kuchni).
  • Problemem może okazać się również utrzymanie prawidłowej temperatury powietrza w pomieszczeniach mieszkalnych. Kłopot wynika najczęściej z braku przystosowania istniejącego systemu grzewczego do nagrzewania dodatkowej kubatury.
  • Kłopot z zapewnieniem prawidłowej izolacji poddasza – termicznej, akustycznej oraz przeciwwilgociowej. Dobrą izolację termiczną, jak i akustyczną stanowi wełna mineralna. Właściwa izolacja zależy od grubości ułożonej wełny (najlepiej w dwóch warstwach, o grubości całkowitej nie mniejszej niż 20 cm) oraz dokładności jej ułożenia. Natomiast przy odprowadzaniu wilgoci z pomieszczenia rolę regulatora dobrze pełnią folie paraizolacyjne. Ułożenie takich folii musi być szczelne, bez żadnych szpar i szczelin, przez które para wodna mogłaby się przedostać, powodując szybsze niszczenie i zagrzybienie płyt okładzinowych.
  • Utrudnienia wynikające z doprowadzenia instalacji wodno-kanalizacyjnych, gazowych, elektrycznych, w przypadku gdy w planach jest budowa m.in. łazienki, czy kuchni.
  • Istotne jest również właściwe oświetlenie, np. przez zamontowanie okien połaciowych, czy lukarn, co może mieć wpływ na znaczną zmianę w wyglądzie domu, a przede wszystkim w konstrukcji dachu.
  • Dużym utrudnieniem może okazać się znalezienie dobrej lokalizacji dla schodów. Najlepiej, gdyby nie zajmowały zbyt dużo miejsca, ani nie naruszały konstrukcji, jednak w większości przypadków usytuowanie schodów wiąże się z likwidacją jednego z pomieszczeń na niższej kondygnacji.

W świetle Prawa budowlanego adaptacja poddasza nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, należy natomiast złożyć wniosek o zmianę sposobu użytkowania danego pomieszczenia. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania strychu. Do wniosku należy dołączyć:
  1. opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania
  2. zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi
  3. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
  4. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w przypadku braku obowiązującego, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego)
  5. ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, w przypadku zmiany sposobu użytkowania polegającej na podjęciu, bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska, bądź wielkość lub układ obciążeń
  6. w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.
Zgłoszenia o zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części należy dokonać przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac w tym zakresie. Wszelkie działania dotyczące zmiany sposobu użytkowania mogą nastąpić po 30 dniach, od dnia doręczenia dokumentacji, jeżeli w tym terminie właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji (np. nałoży obowiązek uzupełnienia zgłoszenia o brakująca dokumentację) i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia wniosku. Właściwy organ ma obowiązek wnieść sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania pomieszczenia:
  1. wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę
  2. narusza ustalenia obowiązującego, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu (w przypadku braku obowiązującego, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego)
  3. może spowodować niedopuszczalne:
    • zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia
    • pogorszenia stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków
    • pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych
    • wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.
W przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, właściwy organ:
  • wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części
  • nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów (wyszczególnionych powyżej).
Jeżeli w określonym terminie dokumenty zostaną przedstawione, właściwy organ sprawdza prawidłowość wykonania nałożonego obowiązku, po czym ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Natomiast w przypadku braku przedstawienia dokumentacji, czy też dalszego użytkowania budynku lub zmiany sposobu użytkowania (pomimo wniesienia sprzeciwu), właściwy organ nakazuje przywrócenie pierwotnego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Oczywiście adaptacja poddasza nie jest tylko i wyłącznie możliwa w domkach jednorodzinnych, bowiem tak samo można ją wykonać w budownictwie wielorodzinnym. Procedura organizacyjno-prawna jest praktycznie identyczna, tzn. należy złożyć taką samą dokumentację oraz można napotkać na identyczne komplikacje przy realizacji projektu. Wyjątek stanowi to, iż zmiana przeznaczenia poddasza związana będzie z podjęciem stosownej uchwały przez wspólnotę mieszkaniową. Ustawa o własności lokali, regulująca sprawy związane z zarządem nieruchomością wspólną, w przypadku gdy liczba lokali (wyodrębnionych i nie wyodrębnionych) nie jest większa niż 7 stanowi, że do rozporządzania rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Natomiast jeżeli liczba lokali przekracza 7, wówczas potrzebna będzie uchwała właścicieli lokali użytkowych, udzielająca zarządowi pełnomocnictwa na wykonanie czynności związanych z adaptacją poddasza. Silnym argumentem przemawiającym za tym, aby wspólnota mieszkaniowa podjęła pozytywną uchwałę jest fakt, że ze sprzedaży, bądź wynajmu poddasza mogą uzyskać dodatkowe środki na fundusz remontowy. Również znaczące może być, iż wprowadzenie się nowego członka wspólnoty mieszkaniowej, zapewne spowoduje obniżenie kosztów wynikających z zarządu nieruchomością wspólną.

Po zapoznaniu się ze wszystkimi szczegółami dotyczącymi strony organizacyjnej i prawnej jasno widać, że adaptacja poddasza na cele mieszkalne wymaga rozwiązania wielu ważnych kwestii, od których zależy nie tylko wygoda użytkownika, ale również jego bezpieczeństwo. Jednak jeżeli uda nam się przebrnąć przez cały proces prawny adaptacji, a także znaleźć najkorzystniejsze dla nas rozwiązania, będziemy mogli korzystać z dodatkowej, pełnowartościowej powierzchni mieszkalnej, często wyróżniającej się wyjątkowym wnętrzem i niepowtarzalną atmosferą.


autor: mgr inż. Małgorzata Krach - Muroń

Wasze komentarze ...

Brak komentarzy.

Zaloguj się aby dodać nowy komentarz.

Powiązane branże: Remonty i prace wykończeniowe, Prawo i formalności
Podobne: Koszty adaptacji gotowego projektu, Słowniczek pojęć dotyczących zdarzeń losowych, objętych ubezpieczeniem, Prywatny basen – formalności, Remont dachu z prawnego punktu widzenia, Do czego służy dziennik budowy
Słowa kluczowe: remont, malowanie ścian, firmy budowlane, zlecenia budowlane, cennik usług budowlanych,