×zamknij
Dodaj firmę
Zleć remont lub budowę, dodaj swoje ogłoszenie jako wykonawca lub zleceniodawca. Znadź fachowca do konkretnej roboty. Urzązaj przetargi na prace związane z domem lub ogrodem. Podyskutuj na forum.
Zaloguj»Login:Hasło:
Nie masz konta? Zarejestruj się!
Budujesz? remontujesz?
Szukasz pracy? Ogłoś się tutaj!
Szukaj artykułów:
Tytuł, słowa kluczowe:
artykuł Ogród zimowy to rodzaj przeszklonej zwykle dobudówki. Nie bez powodu nazywa się ją ogrodem – tu bowiem znajdują miejsce różnorodne gatunki roślin. Jednak zieleń to nie wszystko. Jak urządzić tę przestrzeń, by była oazą relaksu?
więcej »
artykuł Konstrukcje na bazie szkieletu drewnianego, płyty warstwowe, pruski mur, keramzytobeton, pustaki ceramiczne, panele styropianowe - każde ma swoje wady i zalety a podstawowym założeniem jest gotowy już fundament.
więcej »
artykuł W ogrodzie tym ważne jest praktycznie wszystko. Dlatego też sprawą kluczową staje się odpowiedni plan, który zadba o całą aranżację. Najdrobniejsze pomyłki lub nieuwaga w doborze dodatków przyczynić się mogą na zachwianie całej równowagi.
więcej »
Cześć wszystkim, mam ogromny problem!!! Zgubiłem dzisiaj kluczyki do auta, a mam tylko jeden...
Andrew40, 4 paź 11:38
Co waszym zdaniem można uznać za najważniejsze w domu lub mieszkaniu? Powoli aranżuję swój...
pasku, 4 paź 11:07
Co najlepiej się teraz sprawdza do uszczelniania dachu? Czy ktoś korzystał może z takiego...
maksik, 3 paź 16:12
 

Dom z rynku wtórnego

Jeżeli zdecydujemy się na zakup domu, a niekoniecznie chcemy uczestniczyć w jego kreowaniu od podstaw, to wówczas możemy pokusić się o zakup nieruchomości z rynku wtórnego. Wśród ogromu przeróżnych ofert, zapewne uda się znaleźć dom, który zachwyci nas swoją bryłą i otoczeniem. Jednak należy pamiętać, aby nie za szybko dać się ponieść ekscytacji i unikać podejmowania pochopnych decyzji. Bowiem może się okazać, że nasz upatrzony „śliczny” domek nie jest wolny od wad technicznych, bądź prawnych.

Najlepiej byłoby skorzystać z usług fachowca, który często oprócz znalezienia naszej wymarzonej nieruchomości, od razu sprawdzi ją pod względem faktycznego stanu technicznego oraz prawnego. Należy przy tym pamiętać, aby korzystać z usług wyłącznie licencjonowanych pośredników, którzy są ubezpieczeni od odpowiedzialności cywilnej. Jednak, jeśli mamy choć trochę wiedzy w dziedzinie budownictwa, bądź po prostu lubimy wszystko sami załatwiać i mamy dużo samozaparcia, to należy przygotować się na długi marsz po różnych urzędach i szperanie w dokumentacjach.

Podstawowe kroki, które należy wykonać, by w przyszłości móc się cieszyć (dobrze ulokowanymi pieniędzmi) w przytulnym domu:

I. Sprawdzamy stan techniczny nieruchomości:

Całościowy wygląd zewnętrzny (bryła budynku, elewacja, a także ogród) oraz wewnętrzny domu (rozmieszczenie pomieszczeń, ewentualnie ich wyposażenie) jest kwestią indywidualną. Każdy wybierze nieruchomość, która będzie odpowiadała jego rodzinie, gustom domowników, czy ich stylowi życia. Jednak należy pamiętać, że dom z rynku wtórnego może nosić widoczne ślady wcześniejszego użytkowania. Dlatego dobrze jest zbadać obecny stan techniczny obiektu. Najlepiej, jeśli przy tego typu oględzinach będzie nam towarzyszyła osoba, mająca jakiekolwiek pojęcie w dziedzinie budownictwa. Jeśli jednak wśród rodziny i znajomych nikogo takiego nie znajdziemy, to można zawsze wynająć fachowca – inżyniera budowlanego. Co prawda wiąże się to z dodatkowymi kosztami, jednak otrzymamy w zamian fachową opinię, która być może pozwoli w przyszłości uniknąć o wiele większych strat finansowych.

Oglądając „przyszłą” nieruchomość, w szczególności należy zwrócić uwagę na:

  • technologię i konstrukcję
    • dowiedzmy się z czego wykonany jest szkielet budynku
    • jakich materiałów użyto przy jego budowie i wykańczaniu
    • jaki jest obecny stan dachu oraz fundamentów, a także z jakich materiałów zostały wykonane
  • wentylację domu
    • zorientujmy się, czy wentylacja jest odpowiednia
    • popatrzmy na stan i jakość zamontowanych okien; przede wszystkim czy są szczelne
    • zwróćmy uwagę, czy na ścianach i sufitach nie ma śladów zacieków, grzyba, czy pleśni
    • popatrzmy na tynki, czy są „zdrowe” – nie pęcznieją, nie łuszczą się i nie odsypują
  • ogrzewanie
    • w jaki sposób ogrzewany jest cały dom
    • czy zamontowane ma ogrzewanie podłogowe
    • czy jest docieplony
    • czy nastawiony jest na energooszczędne ogrzewanie (będzie miało to wpływ na późniejsze koszty, które będziemy ponosić podczas użytkowania budynku)
  • przyłącza
    • zwróćmy uwagę, czy obiekt posiada wszystkie niezbędne przyłącza mediów
    • jaki jest obecny stan instalacji
    • z jakiego materiału wykonane są rury instalacyjne; czy są to rury miedziane, czy może ołowiane (dawniej stosowane)

Jeżeli stan techniczny obiektu nie wzbudzi żadnych zastrzeżeń, to pozostaje nam jeszcze sprawdzenie bardzo istotnej kwestii, jaką jest stan prawny nieruchomości, a także wszelkiej dokumentacji związanej z budową domu.

II. Sprawdzamy stan prawny nieruchomości:

  1. Oczywiście mamy prawo żądać od sprzedającego wszystkich niezbędnych dokumentów, m.in. aktu świadczącego o własności nieruchomości, który może być potwierdzony przez – wypis z księgi wieczystej, akt notarialny zakupu lub darowizny, czy orzeczenie sądowe o nabyciu spadku, bądź dziale spadku. Warto jednak samemu obejrzeć księgę wieczystą i w ten sposób zweryfikować, czy informacje podawane przez sprzedającego, co do własności nieruchomości, są prawdziwe. W tym celu należy udać się do wydziału ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym. (Uwaga! Od połowy 2010 roku księgi można przeglądać bezpłatnie przez Internet.) Każdą księgę wieczystą zakłada się dla jednej, konkretnej nieruchomości i zawsze składa się ona z czterech działów:
    Pierwszy dział:
    zawiera informacje związane z położeniem działki, jej powierzchnią, numerem obrębu ewidencyjnego i działki ewidencyjnej, a także zapis praw własnościowych ustanowionych na korzyść nieruchomości (np. wpis o służebności drogi koniecznej może być dużą niedogodnością, ponieważ przez naszą działkę będą mogli przechodzić inni ludzie i nawet w przypadku jej ogrodzenia, sąsiedzi mają prawo posiadać klucz do bramy).
    Drugi dział:
    mówi nam kto jest prawnym właścicielem nieruchomości (użytkownikiem wieczystym).
    Trzeci dział:
    zawiera wpisy dotyczące ograniczeń praw rzeczowych obciążających nieruchomość; są to wpisy ograniczające rozporządzanie nieruchomością oraz wpisy praw osobistych i roszczeń (jak prawo najmu, dzierżawy, dożywocia, pierwokupu lub odkupu, roszczenia w związku z przeniesieniem własności nieruchomości, bądź użytkowania wieczystego, itp.).
    Czwarty dział:
    informuje, czy obecny właściciel zaciągał jakiekolwiek kredyty lub pożyczki hipoteczne pod zastaw nieruchomości.
    (Uwaga! Przed podpisaniem ostatecznej umowy kupna-sprzedaży, warto jeszcze raz obejrzeć księgę, czy nie pojawiły się w niej jakieś nowe, nieoczekiwane wpisy.)
  2. Następnie należy udać się do miejscowego starostwa powiatowego, a tam do wydziału geodezji, gdzie w ewidencji gruntów i budynków znajdziemy tzw. operat ewidencyjny, składający się z:
    • kompletu map geodezyjnych terenu
    • danych osobowych wraz z adresem właściciela lub władającego nieruchomością
    • informacji o powierzchni działki, jej położeniu, przebiegu granic oraz czy istnieje droga dojazdowa do działki
    • danych o obrębie ewidencyjnym oraz nazwie jednostki ewidencyjnej
    • informacji świadczących o rodzaju użytkowym gruntu (łącznie z określeniem powierzchni i konturów użytków), a także o klasie gleboznawczej dla gruntów rolnych i leśnych
    • ogólnych danych technicznych i użytkowych – w przypadku parceli zabudowanych
    • informacji dotyczących oznaczenia księgi wieczystej danej nieruchomości.
    Na podstawie powyższych danych można stwierdzić, czy sprzedający udzielił nam prawdziwych informacji na temat oferowanej nieruchomości.
    (Uwaga! Może się tak zdarzyć, iż dane dotyczące jednej i tej samej rzeczy zapisane w księdze wieczystej będą się różniły od tych wpisanych w operacie ewidencyjnym. Należy wówczas domagać się od sprzedającego, by dopilnował wprowadzenia korekty do ksiąg wieczystych – chcemy przecież nabyć działkę wolną od wszelkich wad prawnych.)
  3. Kolejnym krokiem jest udanie się do wydziału architektury urzędu miasta lub gminy. Tam sprawdzimy, czy upatrzona nieruchomość posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nie ma planu to można wystąpić o wydanie decyzji dotyczącej warunków zabudowy. Dokumenty te są dość istotne, gdyż możemy się z nich dowiedzieć, jakie są plany gminy wobec interesującego nas terenu, a także terenów sąsiednich. Pozwoli nam to uniknąć sytuacji, że w przyszłości tuż za ogrodzeniem będziemy mieć np. spalarnie śmieci, fabryki, hutę, autostradę, chlewnię, itp.
  4. Warto także zajrzeć do wydziału meldunkowego w urzędzie gminy. Jednak tutaj musimy przyjść z dotychczasowym właścicielem, gdyż w przeciwnym razie nikt nam nie udzieli odpowiedzi na nasze pytania. Dobrze jest poprosić również o poświadczenie ilości zameldowanych osób – najlepiej w formie aktu notarialnego. Przed podpisaniem umowy sprzedający powinien zadbać o wymeldowanie wszystkich osób. Należy spytać się także, czy dom był kiedykolwiek wynajmowany. Jeśli tak, to koniecznie należy sprawdzić, czy dotychczas wygasła umowa najmu.

III. Sprawdzamy dokumenty związane z budową:

Należy dokładnie przyjrzeć się wszelkim dokumentom związanym z budową domu, a także z jego późniejszym użytkowaniem. W chwili podpisania ostatecznej umowy dotychczasowy właściciel powinien nam przekazać niniejsze dokumenty:

  • przede wszystkim pozwolenie na budowę domu – stanowi informację, że dom został wybudowany zgodnie z przepisami prawa
  • projekt budowlany, zawierający: projekt architektoniczno-budowlany, projekt zagospodarowania działki lub terenu, oświadczenia jednostek odpowiedzialnych za zapewnienie dostaw energii, wody, gazu oraz odprowadzanie ścieków, a także za przyłączenie obiektu do sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, gazowej, cieplnej, telekomunikacyjnej, itp. – sprawdzamy, czy rzeczywisty stan odpowiada temu, co zawiera projekt
  • dziennik budowy – stanowi istotne źródło informacji o przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń, czy zmian, które zaszły w ich trakcie
  • powykonawczą inwentaryzację geodezyjną oraz wszelkie protokoły dotyczące odbioru technicznego domu i przyłączy – dowiemy się, czy podczas dokonywania odbioru nie zostały wykryte jakieś błędy i nieprawidłowości powstałe podczas wykonywania zadań, powierzonych poszczególnym specjalistom i ich ekipom
  • pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego – jest to informacja, że budynek został wykonany zgodnie z przepisami Prawa budowlanego i w związku z tym jest dopuszczony do użytkowania
  • dokumenty potwierdzające uregulowane sprawy podatkowe nieruchomości: podatek od gruntu, podatek od spadku lub darowizny (jeśli w taki sposób sprzedający otrzymał nieruchomość); dobrze jest poprosić o aktualne zaświadczenie, o nie zaleganiu z podatkiem dochodowym.

Uwaga! Wszystkie te dokumenty, a także opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie podczas jego użytkowania, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany przechowywać przez okres istnienia obiektu.

Warto sprawdzić, czy sprzedający nie zalega z jakimiś opłatami. Wystarczy, aby pokazał nam rachunki (za prąd, gaz, wodę, wywóz śmieci, itp.) za parę poprzednich miesięcy. Jednocześnie dzięki temu poznamy orientacyjne koszty eksploatacyjne. Należy dopytać się, czy któreś z przyłączy nie jest np. wspólne z sąsiadem i czy wówczas są osobne liczniki. Jeśli dojdzie do zakupu domu, to trzeba będzie przepisać wszystkie umowy na nowego właściciela. W związku z tym, dobrze jest spisać stan wszystkich liczników w dniu zawierania ostatecznej umowy. Nabywca, jeśli istnieje taka możliwość, może także przejąć od sprzedającego numer telefonu, odbiór telewizji kablowej, czy internetu. Jednak wcześniej dobrze jest zapoznać się z pakietem usług dla danego lokalu, gdyż niekoniecznie może nam odpowiadać obecna wysokość abonamentu za telefon, ilość programów telewizji kablowej, czy prędkość łącza internetowego.

Należy również popytać się, czy od czasu budowy były przeprowadzane jakieś drobne lub poważniejsze remonty (można tu również zasięgnąć języka wśród sąsiadów – informacje od nich mogą okazać się bardzo pomocne).

Po dokładnym rozpoznaniu przyszłej inwestycji i przemyśleniu, czy wszystko nam odpowiada, przychodzi pora na podpisanie umowy. Dobrze jest najpierw podpisać umowę przedwstępną, gdyż daje nam ona pewność, że cena nieruchomości nie wzrośnie nagle z dnia na dzień. Czas między podpisaniem tej umowy, a umowy ostatecznej można jeszcze wykorzystać na zgromadzenie niezbędnej dokumentacji, a także np. na końcowe ustalenia z bankiem w sprawie kredytu. Umowę przedwstępną można spisać w formie cywilnoprawnej, bądź aktu notarialnego, który to stanowi dodatkową gwarancję, że upatrzony dom będzie nasz, nawet jeśli sprzedający nagle by się rozmyślił. Na podstawie umowy spisanej u notariusza możemy ubiegać się w sądzie o przeniesienie prawa własności domu, nawet bez zgody sprzedającego. (Uwaga! Takie uprawnienie przysługuje także drugiej stronie, wobec czego my również nie możemy tak po prostu wycofać się z podpisanej już umowy.) W umowie przedwstępnej powinny znaleźć się następujące informacje:

  1. dane identyfikacyjne kupującego i sprzedającego
  2. cena domu (co ona obejmuje, czy wszystkie pomieszczenia, jak piwnice, garaże, budynki gospodarcze, itp.)
  3. dokładny opis sprzedawanej nieruchomości (ile jest pomieszczeń, w jakim są stanie, itp.)
  4. termin podpisania umowy ostatecznej
  5. wysokość zadatku
  6. oświadczenie sprzedającego, że wszyscy mieszkańcy zostali wymeldowani
  7. oświadczenie, że nieruchomość nie posiada żadnych wad technicznych oraz prawnych
  8. w przypadku, gdy dom ma obciążona hipotekę to należy dokładnie podać jej wartość oraz nazwę banku; sprzedający musi złożyć na piśmie zobowiązanie do spłacenia kredytu w określonym terminie, a po wszystkim przedstawić nowemu nabywcy zaświadczenie
  9. jeśli w domu pozostaje całość lub część wyposażenia to również można zamieścić spis tych rzeczy w umowie – najlepiej w postaci aneksu do umowy.

Jeśli chodzi o zadatek to teoretycznie istnieje możliwość podpisania umowy bez niego. Jednak warto to dobrze przemyśleć, gdyż jest to zabezpieczenie dla obu stron. Zwykle wynosi około 10 – 20% wartości sprzedawanej nieruchomości. W momencie, gdyby kupujący się rozmyślił, to sprzedający może zatrzymać zadatek w całości, natomiast gdyby sprzedający zmienił zdanie – wówczas rekompensatą dla kupującego staje się podwojona wartość zadatku.

W celu sfinalizowania całej transakcji obie strony podpisują umowę ostateczną w formie aktu notarialnego. Przed podpisaniem, dotychczasowy właściciel musi pokazać zaświadczenie z urzędu gminy o wymeldowaniu wszystkich osób. W umowie ostatecznej należy określić dokładny termin przekazania kluczy do domu nowemu nabywcy oraz wpłaty pieniężnej na konto sprzedającego. (Uwaga! Jeżeli poprzedni właściciel chciałby się wyprowadzić parę dni po podpisaniu umowy, to wówczas należy dokonać wpisu do akt notarialnych o tzw. rygorze egzekucyjnym. Wpis ten stanowi zabezpieczenie w postaci przymusowej wyprowadzki, gdyby dotychczasowy właściciel nie chciał się wyprowadzić w swoim terminie.)

W ostatecznym dniu przekazania nieruchomości należy spisać protokół zdawczo-odbiorczy. Przede wszystkim musi się tam znaleźć obecny stan liczników; od teraz to my będziemy płacić wszelkie rachunki za zużycie mediów. Poza tym taki protokół wraz z aktem notarialnym i dowodem tożsamości musimy przedstawić, aby podpisać umowy z zakładami: energetycznym oraz gazowym.




autor: Małgorzata Krach - Muroń

Wasze komentarze ...

Brak komentarzy.

Zaloguj się aby dodać nowy komentarz.

Powiązane branże: Prawo i formalności
Podobne: Obowiązki nadzoru budowlanego, Obowiązkowe zmiany w projekcie gotowym, Ocena stanu technicznego budynku, Projekt zagospodarowania działki, Odpowiedzialność zawodowa w budownictwie
Słowa kluczowe: kupno domu, zakup domu, szukanie domu, procedura, dom używany, księgi wieczyste, urząd, dokumenty, stan prawny, stan techniczny, krok po kroku, umowa przedwstępna, zadatek, przekazanie własności, przekazanie nieruchomości, protokół zdawczo-odbiorczy