×zamknij
Dodaj firmę
Zleć remont lub budowę, dodaj swoje ogłoszenie jako wykonawca lub zleceniodawca. Znadź fachowca do konkretnej roboty. Urzązaj przetargi na prace związane z domem lub ogrodem. Podyskutuj na forum.
Zaloguj»Login:Hasło:
Nie masz konta? Zarejestruj się!
Budujesz? remontujesz?
Szukasz pracy? Ogłoś się tutaj!
Szukaj artykułów:
Tytuł, słowa kluczowe:
artykuł Ogród zimowy to rodzaj przeszklonej zwykle dobudówki. Nie bez powodu nazywa się ją ogrodem – tu bowiem znajdują miejsce różnorodne gatunki roślin. Jednak zieleń to nie wszystko. Jak urządzić tę przestrzeń, by była oazą relaksu?
więcej »
artykuł Konstrukcje na bazie szkieletu drewnianego, płyty warstwowe, pruski mur, keramzytobeton, pustaki ceramiczne, panele styropianowe - każde ma swoje wady i zalety a podstawowym założeniem jest gotowy już fundament.
więcej »
artykuł W ogrodzie tym ważne jest praktycznie wszystko. Dlatego też sprawą kluczową staje się odpowiedni plan, który zadba o całą aranżację. Najdrobniejsze pomyłki lub nieuwaga w doborze dodatków przyczynić się mogą na zachwianie całej równowagi.
więcej »
artykuł Ogród zimowy to rodzaj przeszklonej zwykle dobudówki. Nie bez powodu nazywa się ją ogrodem – tu bowiem znajdują miejsce różnorodne gatunki roślin. Jednak zieleń to nie wszystko. Jak urządzić tę przestrzeń, by była oazą relaksu?
więcej »
Cześć. Czy już macie coś zaplanowane? Jeśli tak to dokąd się wybieracie ?
benny, 24 lip 17:25
Hej. Planujemy imprezę urodzinową dla koleżanki. Chcemy zorganizować ją w hotelu Felix -...
margo903, 17 lip 19:22
Witam. Razem z mężem planujemy zakup altanki do naszego ogrodu. Ogród jest dość spory...
magda906, 14 lip 20:03
 

Jak sprawdzić przed kupnem, czy na działce można wybudować dom

naszmajster.plWiększość z nas marzy o własnej, dużej przestrzeni oraz o postawieniu domu dla rodziny. Pierwszym i być może najważniejszym krokiem w tym kierunku jest znalezienie odpowiedniej działki pod budowę. Warto więc poświęcić trochę czasu i cierpliwości na poszukiwania idealnej lokalizacji, a następnie uciążliwe wędrowanie po urzędach, by sprawdzić wszelkie sprawy prawne oraz walory użytkowe interesującego nas terenu. Pomoże nam to uniknąć wielu przykrych niespodzianek w trakcie budowy, zarówno dotkliwych organizacyjnie jak i finansowo.


Na co należy zwrócić uwagę i co sprawdzić przed zakupem gruntu?



I. Kształt działki, jej położenie oraz topografia terenu

Na początek należałoby się zastanowić co tak naprawdę jest dla nas ważne w usytuowaniu działki i jak dużej przestrzeni mieszkalnej potrzebujemy (oczywiście jeśli finanse na to pozwalają). W dużej mierze wygląd naszego przyszłego domu oraz jego funkcjonalność będzie właśnie zależeć od kształtu i położenia działki oraz topografii terenu. Minimalnie działka powinna mieć 700 m2, najlepiej gdyby była w kształcie zbliżonym do kwadratu, co pozwala na niemal dowolne zaprojektowanie domu i ogrodu. Na działce w kształcie wydłużonego prostokąta, trójkąta czy też trapezu, nawet gdy jej powierzchnia całkowita jest duża, może być trudno umieścić wymarzony dom. Dlatego należy pamiętać, aby szerokość działki wynosiła co najmniej 16 m. Na parcelach węższych budowa wolno stojącego domu jest po prostu niemożliwa, ze względu na Prawo budowlane, które definiuje minimalne odległości ścian budynku od granic działki. W przypadku budynku zwróconego ścianą:
  • z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę granicy działki odległość ta wynosi 4 m
  • bez otworów okiennych lub drzwiowych – odległość wynosi 3 m. Z tym, że w tym przypadku dopuszcza się odległość 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną lub bezpośrednio przy granicy, jeżeli wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bądź nie jest możliwe zachowanie odległości 3 m, ze względu na rozmiary działki.
Przed zakupem warto również zwrócić uwagę na położenie działki oraz topografię, czyli ukształtowanie terenu. Unikajmy miejsc:
- narażonych na szkodliwe promieniowanie i oddziaływanie pól elektromagnetycznych
- narażonych na ciągły hałas i drgania (wibracje gruntu)
- gdzie występuje wysokie zanieczyszczenie powietrza
- gdzie występują zanieczyszczenia gruntu oraz wód
- zagrożonych powodziami i zalewaniem wodami opadowymi
- zagrożonych osuwiskami, lawinami skalnymi i śnieżnymi
- związanych w przeszłości z działalnością górniczą.


II. Prawny stan nieruchomości

Po znalezieniu idealnej działki należy zapoznać się z danymi zawartymi w ewidencji gruntów i budynków oraz w księdze wieczystej. W tym celu na początek należy udać się do miejscowego starostwa powiatowego, a tam do wydziału geodezji, gdzie w ewidencji gruntów i budynków znajdziemy tzw. operat ewidencyjny, składający się z:
  • kompletu map geodezyjnych terenu
  • danych osobowych wraz z adresem właściciela lub władającego nieruchomością
  • informacji o powierzchni działki, jej położeniu, przebiegu granic oraz czy istnieje droga dojazdowa do działki
  • danych o obrębie ewidencyjnym oraz nazwie jednostki ewidencyjnej
  • informacji świadczących o rodzaju użytkowym gruntu (łącznie z określeniem powierzchni i konturów użytków), a także o klasie gleboznawczej dla gruntów rolnych i leśnych
  • ogólnych danych technicznych i użytkowych – w przypadku parceli zabudowanych
  • informacji dotyczących oznaczenia księgi wieczystej danej nieruchomości.
Na podstawie powyższych danych można stwierdzić, czy sprzedający udzielił nam prawdziwych informacji na temat oferowanej działki.
Następnym krokiem będzie udanie się do wydziału ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym w celu zweryfikowania statusu prawnego działki, zapisanego w księdze wieczystej. (Uwaga: Od połowy 2010 roku księgi można przeglądać bezpłatnie przez Internet.) Każdą księgę zakłada się dla jednej, konkretnej nieruchomości i zawsze składa się ona z czterech działów:
  1. Pierwszy dział zawiera informacje związane z położeniem działki, jej powierzchnią, numerem obrębu ewidencyjnego i działki ewidencyjnej, a także zapis praw własnościowych ustanowionych na korzyść nieruchomości (np. wpis o służebności drogi koniecznej może być dużą niedogodnością, ponieważ przez naszą działkę będą mogli przechodzić inni ludzie i nawet w przypadku jej ogrodzenia, sąsiedzi mają prawo posiadać klucz do bramy).
  2. Drugi dział mówi nam kto jest prawnym właścicielem nieruchomości (użytkownikiem wieczystym).
  3. Trzeci dział zawiera wpisy dotyczące ograniczeń praw rzeczowych obciążających nieruchomość; są to wpisy ograniczające rozporządzanie nieruchomością oraz wpisy praw osobistych i roszczeń (jak prawo najmu, dzierżawy, dożywocia, pierwokupu lub odkupu, roszczenia w związku z przeniesieniem własności nieruchomości, bądź użytkowania wieczystego, itp.).
  4. Czwarty dział informuje, czy obecny właściciel zaciągał jakiekolwiek kredyty lub pożyczki hipoteczne pod zastaw nieruchomości.
Uwaga! Może się tak zdarzyć, iż powierzchnia działki zapisana w księdze wieczystej będzie się różniła od wpisanej w operacie ewidencyjnym. Należy wówczas domagać się od sprzedającego, by dopilnował wprowadzenia korekty do ksiąg wieczystych chcemy przecież nabyć działkę wolną od wszelkich wad prawnych.


III. Warunki zabudowy i miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Koniecznie należy sprawdzić, czy upatrzona przez nas działka w ogóle nadaje się pod budowę. Zawczasu warto ocenić jej wady i zalety, a także zbadać okoliczne tereny. W tym celu należy udać się do wydziału architektury urzędu miasta lub gminy. Tam sprawdzimy, czy wybrane miejsce pod budowę domu posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nie ma planu to niezwłocznie należy wystąpić o wydanie decyzji dotyczącej warunków zabudowy. Z obu dokumentów inwestor dowie się między innymi:
  • o przeznaczeniu działki (budowlana, rolna, czy leśna)
  • jaki dom można wybudować i w jaki sposób można kształtować zabudowę terenu (np. gabaryty i wysokość budynku, kąt nachylenia dachu, wysokość kalenicy, przebieg linii zabudowy, dostęp do drogi publicznej, itp.)
  • jaka jest możliwa maksymalna wielkość powierzchni do zabudowy w stosunku do całkowitej powierzchni działki
  • jakie są ogólne zasady budowy, rozbudowy, bądź modernizacji systemów komunikacji i infrastruktury technicznej
  • o warunkach przyłączenia do sieci zewnętrznych
  • o szczegółowych warunkach i zasadach podziału oraz łączenia nieruchomości
  • czy interesujący nas obszar nie został objęty ochroną konserwatora przyrody.
Jeżeli samorząd w urzędzie posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to przed jego zatwierdzeniem zostało wykonane studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Z dokumentacji tej dowiemy się jakie są plany gminy wobec interesującego nas terenu, a także terenów sąsiednich. Pozwoli nam to uniknąć sytuacji, że w przyszłości tuż za ogrodzeniem będziemy mieć np. spalarnie śmieci, fabryki, hutę, autostradę, chlewnię, itp.


IV. Rodzaj gruntu

Podczas przeglądania ewidencji gruntów i budynków natrafimy na komplet map geodezyjnych, z których to dowiemy się jaki jest rodzaj gruntu na interesującym nas terenie (zarówno pod względem nośności, jak i przepuszczalności) oraz jaki jest poziom wód gruntowych. Jednak jeśli chcielibyśmy poznać więcej szczegółów zawsze możemy zlecić dodatkowe badania podłoża geotechnikom.
Przy projektowaniu piwnic istotną informacją staje się poziom wód gruntowych, gdyż wysoki poziom może nie tylko utrudnić, bądź wręcz uniemożliwić wykonanie piwnic, ale również bardzo skomplikować prace przy wykopie. Od głębokości zalegania wód gruntowych będą zależeć m.in.:
- rodzaj fundamentów
- szczelność izolacji wodnej budynku
- koszty instalacji przyłączy wodno-kanalizacyjnych i elektrycznych.

Za najlepsze podłoże pod fundamenty uważa się skały lite (praktycznie nie istnieje tu zjawisko osiadania gruntu). Dobre będą również grunty mineralne sypkie – kamieniste i żwirowe (osiadanie następuje po całkowitym obciążeniu fundamentów i ustaje po zakończeniu budowy). Niezbyt chwalone są grunty mineralne, spoiste (iły piaszczyste i pylaste, gliny piaszczyste, pylaste i zwięzłe, piasek gliniasty, pył piaszczysty) – ich osiadanie polega na wypieraniu nagromadzonej wody, jest długotrwałe (nawet kilka lat) i często bywa nierównomierne. Najgorsze podłoże stanowią grunty organiczne (torfy, namuły, piaski i pyły próchnicze), cechujące się długim i nierównomiernym osiadaniem. Praktycznie nie nadają się do posadowienia domu, gdyż nie mają dostatecznej nośności.
Należy pamiętać, aby fundamenty budynku posadowione były poniżej strefy przemarzania gruntu, która w Polsce znajduje się na głębokości od 0,8 m do 1,4 m.
Na koniec dobrze jest się upewnić, czy w podłożu nie są przypadkiem umieszczone urządzenia wymagające przeniesienia, np. rury kanalizacyjne, przewody telefoniczne, instalacje elektryczne, itp. Bowiem instalacje, które są w ciągłym użyciu powodują kłopoty z fundamentowaniem budynku, a infrastruktura nieużywana znacznie podwyższa koszty budowy, gdyż trzeba ją rozebrać. Natomiast chcąc budować na zboczu pamiętajmy o konieczności sprawdzenia stateczności skarpy i czy nie wypływają z niej przypadkiem jakieś źródełka.


V. Uzbrojenie terenu (media)

Kolejną rzeczą wartą sprawdzenia jest dystrybucja mediów oraz dostęp do drogi publicznej. Lokalni dostawcy powinni nam udzielić wszelkich, niezbędnych informacji dotyczących warunków podłączenia, eksploatacji mediów oraz kosztów ich przydziału. Do wniosku o pozwolenie na budowę koniecznie trzeba dołączyć wstępne uzgodnienia zawarte z poszczególnymi jednostkami organizacyjnymi, dotyczące:
  • gazu – wizyta w zakładzie gazownictwa (w przypadku gazociągu) lub u dostawcy gazu w butlach
  • energii elektrycznej – zakład energetyczny
  • energii cieplnej dla celów grzewczych – odpowiedni dostawca
  • wody – wizyta w zakładzie gospodarki komunalnej (w przypadku wodociągu), bądź u innego dostawcy
  • ścieków – również zakład gospodarki komunalnej (w przypadku kanalizacji) lub odbiorca ścieków z szamba
  • wywózki odpadów – wizyta w firmie, która się tym zajmuje
  • telefonizacji – wizyta w zakładzie telekomunikacji, bądź u innego operatora istniejącej sieci telefonicznej
  • okablowania telewizyjnego, sieci komputerowej, itp. – odpowiednia organizacja
  • warunków dojazdu na działkę oraz wjazdu i wyjazdu z niej – wizyta u zarządcy dróg (w przypadku drogi publicznej) lub u właściciela drogi (w przypadku drogi prywatnej).

VI. Na koniec: działka zabudowana, zadrzewiona i infrastruktura okolicy

Każdy zakup działki powinien być starannie przemyślany. Dotyczy to również parceli z istniejącymi budynkami do rozbiórki, a także porośniętych drzewami. W przypadku potrzeby usunięcia pod budowę drzew rosnących ponad pięć lat, trzeba starać się o pozwolenie ze strony lokalnego wójta, burmistrza, czy też prezydenta miasta. Najczęściej nie ma problemu z uzyskaniem takiej zgody, jednak jeśli drzewo stanowi pomnik przyrody chroniony prawem, wówczas nie ma co liczyć na pozwolenie. Analogiczna sytuacja zachodzi, jeśli idzie o rozbiórkę budynków zabytkowych podlegających ochronie miejskiego lub wojewódzkiego konserwatora zabytków. Jedynie możemy uzyskać zgodę na przeprowadzenie kompleksowego remontu zabytku oraz ewentualną budowę obok niego jakiegoś nowego obiektu, ale w pełni nawiązującego architekturą.
Warto również poświęcić troszkę czasu na sprawdzenie, czy nasza upatrzona działka nie jest objęta specjalnym ograniczeniem budowlanym narzuconym przez ochronę przyrody. Bowiem około 20% terenu naszego kraju jest zaliczone do tzw. obszaru NATURA 2000, chroniącego obszary dziko żyjących ptaków, a także siedliska przyrodnicze oraz dziką faunę i florę.
Na sam koniec warto rozejrzeć się po okolicy i przeprowadzić mały wywiad środowiskowy, aby wiedzieć czego można się spodziewać po często nieufnych sąsiadach. Nie bez znaczenia powinna być również infrastruktura, warto zapoznać się z położeniem szkoły, przedszkola, sklepów, apteki, szpitala oraz ze sprawnością ruchu komunikacji miejskiej.

W momencie gdy wytrwale udało nam się przebrnąć przez wszystkie powyżej opisane czynności, możemy być pewni że podczas budowy raczej nic nas nie zaskoczy, ani organizacyjnie, ani finansowo.


autor: mgr inż. Małgorzata Krach - Muroń

Wasze komentarze ...

Brak komentarzy.

Zaloguj się aby dodać nowy komentarz.

Powiązane branże: Przed budową, Prawo i formalności
Podobne: Kupujemy mieszkanie, Wybrać projekt gotowy czy indywidualny?, Budować samemu czy zlecić wszystkie prace firmie budowlanej?, Kiedy potrzebujemy decyzję WZ, Prywatny basen – formalności
Słowa kluczowe: