×zamknij
Dodaj firmę
Zleć remont lub budowę, dodaj swoje ogłoszenie jako wykonawca lub zleceniodawca. Znadź fachowca do konkretnej roboty. Urzązaj przetargi na prace związane z domem lub ogrodem. Podyskutuj na forum.
Zaloguj»Login:Hasło:
Nie masz konta? Zarejestruj się!
Budujesz? remontujesz?
Szukasz pracy? Ogłoś się tutaj!
Szukaj artykułów:
Tytuł, słowa kluczowe:
artykuł Ogród zimowy to rodzaj przeszklonej zwykle dobudówki. Nie bez powodu nazywa się ją ogrodem – tu bowiem znajdują miejsce różnorodne gatunki roślin. Jednak zieleń to nie wszystko. Jak urządzić tę przestrzeń, by była oazą relaksu?
więcej »
artykuł Konstrukcje na bazie szkieletu drewnianego, płyty warstwowe, pruski mur, keramzytobeton, pustaki ceramiczne, panele styropianowe - każde ma swoje wady i zalety a podstawowym założeniem jest gotowy już fundament.
więcej »
artykuł W ogrodzie tym ważne jest praktycznie wszystko. Dlatego też sprawą kluczową staje się odpowiedni plan, który zadba o całą aranżację. Najdrobniejsze pomyłki lub nieuwaga w doborze dodatków przyczynić się mogą na zachwianie całej równowagi.
więcej »
Cześć wszystkim, mam ogromny problem!!! Zgubiłem dzisiaj kluczyki do auta, a mam tylko jeden...
Andrew40, 4 paź 11:38
Co waszym zdaniem można uznać za najważniejsze w domu lub mieszkaniu? Powoli aranżuję swój...
pasku, 4 paź 11:07
Co najlepiej się teraz sprawdza do uszczelniania dachu? Czy ktoś korzystał może z takiego...
maksik, 3 paź 16:12
 

Jak wycenić nieruchomość

Zakupione mieszkanie, czy też wybudowany dom często staje się obciążeniem domowego budżetu na długie lata. Dlatego też, kiedy zdecydujemy się na sprzedaż nieruchomości zachodzi pytanie, jak dobrze ją wycenić, aby nie stracić a jednocześnie, żeby stosunkowo szybko znalazł się potencjalny nabywca.

Jeśli chcielibyśmy poznać orientacyjną cenę, to można przeanalizować sytuację rynkową za pomocą Internetu. Po pierwsze dobrze jest zorientować się jakie nieruchomości zostały sprzedane w okolicy i za jaką kwotę, a także czy przypominały one naszą nieruchomość pod względem metrażu, stanu zużycia, itp. Trzeba również zobaczyć co dzieje się ogólnie na rynku sprzedaży nieruchomości, czyli zapoznać się z potrzebami i tendencjami kupujących. Jednak samodzielne wycenienie posiadanej nieruchomości, z przeprowadzeniem analizy wszystkich niezbędnych czynników, nie należy do spraw łatwych, dlatego obecnie wiele osób decyduje się na skorzystanie z usług fachowców – agentów nieruchomości, czy rzeczoznawców majątkowych.

Niekiedy również wartość nieruchomości podlega obowiązkowemu oszacowaniu. Sytuacja taka ma miejsce, kiedy w grę wchodzi ochrona interesów Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, np. gdy zachodzi potrzeba:

  • ustalenia: wielkości zabezpieczenia kredytu, amortyzacji, wielkości opłaty skarbowej (np. podatku od darowizn, spadków lub czynności cywilno-prawnych), ceny sprzedaży nieruchomości użytkownikowi wieczystemu oraz wysokości ubezpieczenia
  • obliczenia: opłaty adiacenckiej oraz planistycznej, odszkodowania za szkody i wywłaszczenie, a także należności za wyłączenie gruntu rolnego, bądź leśnego z produkcji
  • aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste
  • zaliczenia mienia pozostawionego za granicą na poczet nabycia nieruchomości.

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, wycena nieruchomości jest procesem, w którym dokonuje się:

  • Określenia wartości rynkowej – dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu warunków takich, że: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały zamiar zawarcia umowy, a także upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
  • Określenia wartości odtworzeniowej – dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Wartość odtworzeniowa jest równa kosztom odtworzenia nieruchomości, z uwzględnieniem stopnia jej zużycia.
  • Ustalenia wartości katastralnej – po wprowadzeniu tzw. podatku katastralnego, którego wysokość jest uzależniona od wartości nieruchomości. Wartość katastralną ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Jeżeli nieruchomości reprezentatywne były przedmiotem obrotu, wartość katastralną ustala się z wykorzystaniem cen transakcyjnych tych nieruchomości. Wartości te wykorzystuje się przede wszystkim do ustalenia podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości, a także przy określaniu wartości nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy, bądź przy wykonywaniu czynności urzędowych, do których wykonania niezbędne jest określenie wartości nieruchomości. Podstawą do ustalenia wartości katastralnej poszczególnych nieruchomości są mapy i tabele taksacyjne.

Rzeczoznawca wyceniając nieruchomość bierze pod uwagę przede wszystkim rodzaj, położenie i stan techniczny nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w miejscowym planie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan całościowego zagospodarowania. Oszacowania kosztów nieruchomości dokonuje wybierając jedną z poniższych metod:

Metoda porównawcza

Stosowana jest w przypadku, gdy znane są ceny oraz cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych. Polega ona na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu na rynku. Następnie wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące i ustala nową z uwzględnieniem zmian poziomu wśród cen wskutek upływu czasu.

W metodzie porównawczej stosuje się:

  • metodę porównywania parami, która polega na porównywaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny (gdzie znane są jej cechy), kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości
  • metodę korygowania ceny średniej – w tym przypadku do porównań przyjmuje się, z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości; wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się, w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych, współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości
  • metodę analizy statystycznej rynku – wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych, z wykorzystaniem cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych.
    Źródłem informacji o cenach transakcyjnych mogą być tylko te informacje o transakcjach, w których ceny kupna – sprzedaży nie odbiegają od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku, a także ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od średnich cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne.

Metoda dochodowa

Metodę tą stosuje się przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynieść dochód (np. w przypadku wynajęcia). Stąd konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.

W podejściu dochodowym stosuje się jedną z dwóch metod:

  • metodę inwestycyjną – stosowaną przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów
  • metodę zysków – gdy nie ma możliwości ustalenia wysokości dochodu z wykorzystaniem metody inwestycyjnej; dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.

Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu:

  • techniki kapitalizacji prostej – wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia rocznego dochodu, możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub jako iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji; współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków, poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości podobnych; wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości
  • techniki dyskontowania strumieni dochodów – wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości (tzn. wartość po upływie ostatniego roku prognozy); liczba lat okresu prognozy jest zależna od przewidywanego okresu, w którym dochody z wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie; dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości przy użyciu stopy dyskontowej, która to powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z uwzględnieniem stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość.

Metoda mieszana

W metodzie tej wykorzystuje się:

  • metodę pozostałościową – do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego; wartość tą określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu powyższych robót oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych
  • metodę kosztów likwidacji – wartość nieruchomości jest równa kosztowi nabycia gruntu, pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu; wartość tą powiększa się o wartość materiałów pozostałych po rozbiórce, jeżeli istnieje możliwość ich odzyskania; metoda ta stosowana jest, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do rozbiórki
  • metodę wskaźników szacunkowych gruntów – stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych; wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1 m³ drewna.

Metoda kosztowa

Polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

W podejściu kosztowym stosuje się:

  • metodę kosztów odtworzenia – określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych
  • metodę kosztów zastąpienia – określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami budowlanymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają obiekty (których wartość określa się), lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów.

Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu:

  • techniki szczegółowej – koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót
  • techniki elementów scalonych – koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót
  • techniki wskaźnikowej – koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona; technikę tą można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.

Przy użyciu powyższych technik należy uwzględnić koszty dokumentacji i nadzoru.

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, wykorzystując wszelkie dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności: w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, w tabelach i na mapach taksacyjnych, w planach miejscowych, wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe, a także w umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także do wyciągów z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru.

Koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego ustalane są indywidualnie, w zależności od rodzaju sprzedawanej nieruchomości i mogą wahać się w granicach od 400 do ponad 1000 zł. Jednak korzystając z usług fachowca będziemy pewni, iż ustalona cena sprzedaży jest rozsądna i adekwatna do posiadanego mienia.




autor: Małgorzata Krach - Muroń

Wasze komentarze ...

Brak komentarzy.

Zaloguj się aby dodać nowy komentarz.

Powiązane branże: Prawo i formalności
Podobne: Obowiązki właściciela oraz zarządcy nieruchomości, Procedura zgłoszenia robót, Letni domek na działce, Wymiana okien z prawnego punktu widzenia, Dopuszczalne odległości domu od granicy działki
Słowa kluczowe: wycena nieruchomości, metody wyceny, koszty wyceny nieruchomości, wartość rynkowa, wartość katastralna