Służebność gruntowa to rozwiązanie prawne poprawiające sytuację właściciela nieruchomości, który nie może w pełni korzystać z prawa własności.

Sytuacja, w której może dojść do sytuacji utrudniającej korzystanie z pełni praw działki, którą właśnie nabyliśmy, może powstać w sytuacji, gdy, np. kupujemy działkę budowlaną na rozparcelowanej większej działce, która dotychczas była długa, ale wąska, więc została podzielona równolegle do drogi. Oczywiście w trakcie samej budowy na jednej lub wielu działkach przejazd przez cudzą działkę był czymś naturalnym. Jednak, gdy poszczególni właściciele zaczynają swe działki w pełni zagospodarowywać i grodzić, może się okazać, że dojazd do naszej działki został uniemożliwiony.

W tej sytuacji z pomocą przychodzi nam instytucja prawna znana jako służebność gruntowa. Jej ustanowienie może nastąpić, czy to na podstawie umowy stron określającej na czym ma polegać użytkowanie przez nas cudzej działki, a raczej jej części, czy na podstawie orzeczenia sądu, który ustanawia służebność przejazdu i przechodu jednej działki, aby można było dostać się na drugą. Nie oznacza to, że po działce sąsiada możemy poruszać się bez żadnych ograniczeń, gdyż sąd zazwyczaj precyzyjnie określa sposób korzystania z tego prawa, np. istniejącą drogą lub ścieżką. Jak wynika z art. 145 i 146 kodeksu cywilnego służebność gruntowa winna być tak wykonywana, by jak najmniej utrudniała korzystanie ze swych praw właścicielowi nieruchomości obciążonej. Jak wynika z definicji zawartej w kodeksie cywilnym rozwiązanie to obowiązuje bez względu na to, kto aktualnie jest właścicielem działki. Jeśli więc na podstawie umowy sąsiadem lub na podstawie orzeczenia sądowego mamy prawo korzystać z drogi przez jego teren, to po jego śmierci lub sprzedaży zachowujemy to prawo do korzystania z działki bez względu na nowego właściciela.

Zawierając umowę o służebności możemy też ustalić wysokość wynagrodzenia właścicielom za korzystanie z ich działki. To samo dotyczy przypadku, gdy o służebności decyduje sąd, który orzeka nie tylko o przebiegu drogi przez działkę, tak, by była ona najmniejszym obciążeniem gruntu, przez które jest poprowadzona, ale także wysokość wynagrodzenia uwzględniającego obniżenie wartości nieruchomości, na której ustanowiona jest służebność. Natomiast zgodnie z prawem odpowiedzialność za utrzymanie stanu drogi ponosi użytkownik.
Co ciekawe prawa służebności przejazdu/przejścia możemy domagać się także gdy nasza działka ma dostęp do innej drogi, ale korzystanie z niej jest utrudnione, np. wymaga długich objazdów, nie jest odśnieżana zimą.
Służebność gruntowa jest prawem rzeczowym, które można przenieść na kogo innego tylko wraz z prawem do działki, można zasiedzieć, a wygaśnie ono w wyniku nie wykonywania go przez 10 lat. Właściciel działki obciążonej może domagać się sądowego zniesienia służebności, jeśli służebność stała się dla niego zbyt uciążliwa (np. rozpoczęcie działalności gospodarczej na działce sąsiada, co spowoduje drastyczny wzrost ilości przejazdów samochodowych). Sąd w takim przypadku może orzec konieczność odszkodowania na rzecz właściciela działki władnącej. Natomiast, gdy służebność utraciła uzasadnienie (np. wybudowanie drogi z drugiej strony działki) można domagać się zniesienia służebności bez odszkodowania. Właściciel działki władnej może też sam z własnej inicjatywy zrzec się w takim wypadku swego prawa służebności.

Prawo służebności może dotyczyć także furtki lub okna, jeśli otwierane są one na zewnątrz, tak, że sięgają one w przestrzeń nad terenem sąsiada, służebności czerpania wody ze studni, a także innych ograniczeń praw działania na swej nieruchomości, jak możliwość nasadzenia wysokich drzew ograniczających naświetlenie działki sąsiada, wysokość budowy lub rozbudowy budynku powyżej określonej wysokości, nawet, gdy przepisy budowlane na to zezwalają. Najbardziej charakterystycznym ograniczeniem praw własności jest zakaz zbierania owoców na działce sąsiada, pochodzących z drzewa rosnącego na naszej działce.


autor: Adam Zyzman